Assuntos que mereçam atenção na celebração de contratos de promessa de transmissão de edifícios em construção
De acordo com a Lei n.º 7/2013 (Regime jurídico da promessa de transmissão de edifícios em construção), adiante designada por “lei sobre edifícios em construção”, entende-se por “edifícios em construção”, quaisquer bens imóveis que se encontrem em fase de projecto, em construção ou com as obras concluídas, para os quais não haja ainda sido emitida a respectiva licença de utilização (por exemplo, vivendas) ou cujo registo definitivo do título constitutivo de propriedade horizontal ainda não tenha sido efectuado (por exemplo, edifícios habitacionais com vários pisos).
1. Será necessária a celebração de contrato para a promessa de compra de edifícios em construção?
A promessa de compra de edifícios em construção carece de celebração de contrato por escrito, sendo que a promessa de compra de edifícios em construção em primeira transmissão carece da celebração de contrato-promessa de compra e venda e a promessa de compra de edifícios em construção em segunda transmissão carece da celebração de contrato de cessão da posição contratual. As assinaturas dos respectivos contratantes têm de ser reconhecidas notarialmente, sob pena de nulidade do contrato.
2. Qual o conteúdo do contrato-promessa de compra e venda de edifícios em construção?
O contrato-promessa de compra e venda de edifícios em construção deve conter os elementos necessários constantes do Anexo à lei sobre edifícios em construção, sob pena de o promitente-comprador poder arguir a anulabilidade do contrato no prazo de um ano a contar do reconhecimento notarial das assinaturas do contrato. O conteúdo do contrato-promessa de compra e venda de edifícios em construção está sujeito a confirmação por advogado para assegurar a sua conformidade com o disposto na “lei sobre edifícios em construção” e em demais legislação, nomeadamente a inclusão dos elementos necessários constantes do Anexo.
3. Como se pede o reconhecimento notarial dos contratos de promessa de transmissão de edifícios em construção?
O reconhecimento notarial das assinaturas dos contratantes dos contratos de promessa de transmissão de edifícios em construção pode ser efectuado em cartórios notariais públicos ou por notários privados. Antes da celebração do respectivo contrato, o promitente-comprador de edifícios em construção deve requerer, junto da Conservatória do Registo Predial, uma informação escrita do registo predial sobre a fracção autónoma em causa, para confirmar que o imóvel a adquirir foi registado a favor do promotor do empreendimento ou do vendedor, sob pena de o contrato de promessa de transmissão de edifícios em construção não poder ser reconhecido notarialmente.
4. Será necessário fazer o registo predial após a promessa de compra de edifícios em construção?
Deve ser pedido o registo predial, no prazo de 30 dias a contar do reconhecimento notarial do contrato de promessa de transmissão de edifícios em construção, estando a apresentação do pedido, após o termo do prazo fixado, sujeita ao pagamento dos emolumentos de registo predial em triplo. Caso não peça o registo predial, o promitente-comprador de edifícios em construção não pode revendê-los nem hipotecá-los, correndo também o risco de esses edifícios serem revendidos por outrem.
Caso os cidadãos pretendam conhecer mais normas relativas à “lei sobre os edifícios em construção”, podem, para fins de consulta, telefonar para a Direcção dos Serviços de Solos, Obras Públicas e Transportes (8590-3800), para o Conselho dos Consumidores (8988-9315) ou para o Instituto de Habitação (2851-9709).
Obs. O contexto apresentado tem como referência os artigos 1.º, 2.º e 6.º a 10.º da Lei n.º 7/2013 (Regime jurídico da promessa de transmissão de edifícios em construção).
Texto fornecido pela Direcção dos Serviços de Assuntos de Justiça
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