Alteração do regime jurídico de arrendamento previsto no Código Civil (V)
As novas normas da Lei n.º 13/2017 (Alteração do regime jurídico do arrendamento previsto no Código Civil) entraram em vigor no dia 18 de Fevereiro do corrente ano. Das alterações introduzidas destacam-se, entre outras, a norma que prevê a necessidade de reconhecimento notarial das assinaturas que constam em contratos de arrendamento e a que prevê que o senhorio não goza do direito de denunciar o contrato de arrendamento antes do decurso de 3 anos sobre o início do arrendamento.
- Relativamente ao contrato de arrendamento, além de ser necessário o “reconhecimento das assinaturas” das partes do contrato, será também necessário o “reconhecimento das assinaturas” de terceiros (como por exemplo testemunha)?
A Lei n.º 13/2017 prevê que o contrato de arrendamento é celebrado por escrito particular, cujas assinaturas devem ser reconhecidas notarialmente. Entende-se que as assinaturas são as assinaturas das partes e que é necessário proceder ao “reconhecimento dessas assinaturas”. Relativamente ao mediador imobiliário, na prática normalmente assina no contrato de arrendamento como testemunha. Assim, consideramos que mesmo que no contrato não tenha havido a intervenção de testemunhas (como por exemplo do mediador imobiliário), ou tendo havido, mas não se tenha procedido ao “reconhecimento das assinaturas”, não prejudica a validade do contrato. Ou seja, além das partes do contrato, as assinaturas de terceiros apenas aumentam a força probatória. Portanto, caso o contrato de arrendamento contenha assinaturas de terceiros, podem as partes optar por proceder ou não ao “reconhecimento dessas assinaturas”.
- Que garantia oferece o “reconhecimento das assinaturas” às partes do contrato de arrendamento?
Além da questão sobre a validade do contrato de arrendamento relacionada com o “reconhecimento (notarial) das assinaturas”, cujo assunto vem já mencionado no âmbito da resposta à pergunta 5 que foi publicada anteriormente no âmbito desta coluna, de facto, os escritos particulares com “reconhecimento das assinaturas” têm mais força probatória do que os escritos particulares sem “reconhecimento das assinaturas”, no entanto, os escritos particulares com “reconhecimento presencial das assinaturas ” também têm maior força probatória do que os escritos particulares com “reconhecimento por semelhança das assinaturas”.
Além disso, o artigo 1015.º do Código Civil antes da alteração dizia apenas que no caso de revogação do contrato de locação por acordo das partes, contanto que o acordo constasse de documento escrito com “reconhecimento presencial das assinaturas”, o contrato de locação constituía “título executivo” suficiente para a restituição da coisa locada, desde que tivesse havido o “reconhecimento das assinaturas” constantes no contrato. Mas com a alteração introduzida pela nova lei passou a ser apenas necessário o “reconhecimento por semelhança das assinaturas” constantes no acordo. Assim, independentemente de o “reconhecimento das assinaturas” constantes no acordo ser “presencial” ou “por semelhança”, no caso de violação do acordo (como por exemplo, se as partes acordaram a restituição do imóvel no final do mês, mas o arrendatário não a efectuou), o senhorio pode usar como “título executivo” o contrato com “reconhecimento das assinaturas” para instaurar directamente um processo de execução junto do tribunal, conseguindo assim reaver o imóvel com maior celeridade.
Texto fornecido pela Direcção dos Serviços de Assuntos de Justiça
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