Alteração do regime jurídico de arrendamento previsto no Código Civil (III)
As novas normas da Lei n.º 13/2017 (Alteração do regime jurídico do arrendamento previsto no Código Civil) entraram em vigor no dia 18 de Fevereiro do corrente ano. Continuamos hoje a apresentar-vos essas normas.
- O que acontece nos casos de falta de “reconhecimento das assinaturas” que constam no contrato de arrendamento?
O artigo 287.º do Código Civil prevê que “Os negócios jurídicos celebrados contra disposição legal de carácter imperativo são nulos, salvo nos casos em que outra solução resulte da lei”. Tendo em conta que, nos termos da Lei n.º 13/2017, os contratos de arrendamento são celebrados por escrito particular com “reconhecimento das assinaturas”, são nulos os contratos de arrendamento que não sejam celebrados por escrito particular, assim como os que sejam celebrados por escrito particular sem “reconhecimento das assinaturas”.
Contudo, será que os contratos de arrendamento que não sejam celebrados por escrito particular e os que sejam celebrados sem “reconhecimento das assinaturas” não produzem quaisquer efeitos jurídicos? O n.º 2 do artigo 1032.º do Código Civil estabelece que “Salvo disposição legal em contrário, o arrendamento será, não obstante a falta de título escrito, reconhecido em juízo, por qualquer outro meio de prova, quando se demonstre que a falta é imputável à contraparte no contrato”. Pelo que, somos de opinião de que, nos termos do disposto nessa norma, caso o senhorio ou o inquilino consiga apresentar meio de prova (por exemplo: testemunha ou registo da conta bancária), pode, através de um processo judicial, requerer ao tribunal o reconhecimento da relação de arrendamento. Não obstante a lei assim determinar, temos que sublinhar que o mais adequado seria as partes contraentes adoptarem a forma prevista na lei, ou seja, celebrarem o contrato de arrendamento por escrito particular e procederem ao “reconhecimento das assinaturas” que nele constam.
- O “reconhecimento das assinaturas” que constam nos contratos de arrendamento apenas pode ter lugar após a “celebração da escritura pública” relativa ao imóvel em causa?
O Código Civil não determina que apenas se pode proceder ao “reconhecimento das assinaturas” que constam nos contratos de arrendamento celebrados por escritura pública. Assim, como a nova lei não introduziu nenhuma alteração relativamente a esse aspecto, independentemente de ter havido ou não “celebração da escritura pública” relativa ao imóvel, pode proceder-se ao “reconhecimento das assinaturas” que constam no contrato de arrendamento.
No entanto, deve ter-se em conta que mesmo que as partes do contrato de arrendamento tenham cumprido as novas normas, celebrando o contrato por escrito particular e procedendo ao “reconhecimento das assinaturas”, o facto de esse contrato ter sido celebrado pela forma exigida pela lei não permite legalizar as eventuais ilegalidades subjacentes ao contrato. Por exemplo, alguém delimita ilegalmente um lugar de estacionamento (relativamente a esse lugar, não se pode proceder à “celebração de escritura pública”) num parque de estacionamento e arrenda-o, mesmo que o contrato de arrendamento tenha sido celebrado pela forma prevista na lei, essa pessoa tem de assumir a respectiva responsabilidade nos termos legais.
Texto fornecido pela Direcção dos Serviços de Assuntos de Justiça
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