Necessidade de autorização prévia para a promessa de venda de edifícios em construção
A Lei n.º 7/2013 (Regime jurídico da promessa de transmissão de edifícios em construção) regula essencialmente os negócios jurídicos que tenham por objecto a promessa de compra e venda, a revenda e a hipoteca de edifícios em construção, incluindo a autorização prévia para a promessa de venda de edifícios em construção, a forma e o conteúdo dos contratos de promessa de transmissão de edifícios em construção, o registo predial de edifícios em construção e a mediação imobiliária na promessa de transmissão de edifícios em construção, entre outros.
1. O que se entende por “edifícios em construção”?
De acordo com a Lei n.º 7/2013, entende-se por “edifícios em construção” quaisquer bens imóveis que se encontrem em fase de projecto, em construção ou com as obras concluídas, para os quais não haja ainda sido emitida a respectiva licença de utilização (por exemplo, vivendas) ou cujo registo definitivo do título constitutivo de propriedade horizontal ainda não tenha sido efectuado (por exemplo, edifícios habitacionais com vários pisos).
2. Quando é que os promotores de empreendimentos podem começar a prometer vender os edifícios em construção? (artigos 4.º e 18.º)
O promotor do empreendimento só pode prometer vender os edifícios em construção após autorização prévia da Direcção dos Serviços de Solos, Obras Públicas e Transportes, sob pena de nulidade do respectivo contrato-promessa de compra e venda, sendo que o promotor do empreendimento pode ser sancionado com uma multa correspondente a 10% do valor do edifício em construção vendido antecipadamente.
3. Podem os mediadores imobiliários prometer vender, na qualidade de representantes, os edifícios em construção? (artigos 14.º e 18.º)
Os mediadores imobiliários só podem celebrar o contrato de mediação imobiliária para a promessa da venda de edifícios em construção com o promotor do empreendimento após a emissão da autorização prévia da Direcção dos Serviços de Solos, Obras Públicas e Transportes em relação aos edifícios, sob pena de aplicação de multa aos mediadores imobiliários e ao promotor do empreendimento.
Quando lhes for solicitado, os mediadores imobiliários devem fornecer aos clientes cópia do contrato de mediação imobiliária celebrado com o promotor do empreendimento, a fim de comprovar a sua qualidade de representante para a promessa da venda dos edifícios em construção.
4. Como se pode saber se o edifício já obteve a autorização prévia?
Caso o promitente-comprador queira adquirir o edifício em construção em primeira transmissão pelo promotor do empreendimento, deve pedir informações sobre a situação da autorização prévia junto do local de venda dos edifícios do promotor do empreendimento ou dos mediadores imobiliários, ou aceder à página electrónica da Direcção dos Serviços de Solos, Obras Públicas e Transportes (www.dssopt.gov.mo) para consulta das informações.
Caso o promitente-comprador tenha celebrado o contrato-promessa de compra e venda de edifícios em construção antes da entrada em vigor da lei sobre edifícios em construção, ou seja antes de 1 de Junho de 2013, a revenda desse edifício após a entrada em vigor desta lei não está sujeita a autorização prévia. No entanto, só depois de efectuado o registo do edifício é que o promitente-comprador pode revendê-lo; caso o promitente-comprador tenha adquirido o edifício em construção após a entrada em vigor da lei, então tem de cumprir as disposições relativas à autorização prévia.
Caso os cidadãos pretendam conhecer mais normas relativas à Lei n.º 7/2013, podem, para fins de consulta, telefonar para a Direcção dos Serviços de Solos, Obras Públicas e Transportes (8590-3800), para o Conselho dos Consumidores (8988-9315) ou para o Instituto de Habitação (2851-9709).
Obs. O contexto apresentado tem como referência os artigos 1.º, 4.º, 9.º, 14.º, 18.º e 26.º da Lei n.º 7/2013 (Regime jurídico da promessa de transmissão de edifícios em construção).
Texto fornecido pela Direcção dos Serviços de Assuntos de Justiça
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